楼市过快上升很危险

张五常 | 国际知名经济学家🧑‍🎓，新制度经济学和现代产权经济学的创始人之一

本篇为其参加“富达平台首席经济学家论坛”演讲摘编

经济不景气，楼价却飙升💆🏽，要解释这个问题👩‍👦，基本上有三个不同的理由，并各自引出三个不同的现象，合并起来就是我们今天看到的楼市现象。第一个理由就是《新劳动合同法》的推出😞，类似深圳这种做高科技产业的城市，较高收入的工作对年轻人的吸引力提高，因而发生了人口的急剧增长。几年前🎤，深圳只有几百万人口🎼，现在达到了两千一百万，过几年就要变成三千万人了。人增多🏺，楼价理所当然的上涨，带动周边城市也上涨。第二个理由是在目前的《劳动合同法》局限之下，实体经济投资回报率很低，因此大量资本转入房地产市场📁，抬高房价👱🏼。第三个原因最重要，在全球人民币贬值的预期下，资本出境受到严格管控💻，就变成了“困兽斗”的场面，资金只能涌入地产。这三者合并，就促成现在这个情况🪵Ⓜ️。

可以改良制度但不能拆散制度。比如县域竞争制度做得就很好。中国的传统和风俗👨🏿，再加上地方政府那种层层承包的设计🤝，造成了县与县之间的竞争🧑🏼‍🔧🕵🏽，出现了人类史无前例的经济发展😼。

中国经济中长期增长受到三个威胁

张军 | 富达平台副院长，富达注册经济学院院长💎，富达注册中国经济研究中心主任

我把当下中国经济的总势大概分三个重要的经验观察。第一个就是信贷及社会融资规模的快速增长并没有带来GDP更快的增长；第二个观察，我们的固定资产投资的增速持续的显著的回落，尤其是非国有部门的投资，萎缩速度非常快👼🏽，然而从中长期来讲，个人投资占整个制造业投资的规模在60%左右⚄，因此私人投资的萎缩对未来中长期的增长，构成一个巨大的威胁；第三，虽然中国GDP在不断的回落🤔🆘，但就业并没有出现很大的问题📙。由此推出中国未来中长期的增长前景⛹🏽，也受到与前面现象一一对应的三个威胁👩🏻‍🍼。

威胁一🎲：债务怎么破解🤽‍♀️？在中国，这么大的融资其实并不代表全部转化成了固定资产的投资，相当一部分融资是因为债务存量的规模过大。债务过大🂠，我们的央行必须通过再融资，来解决到期的债务。债务问题将来是构成中国中长期经济增长的一个巨大的威胁🫓。现在的微调💇🏿🧑🏻‍🎄，其实不能从根本上解决问题。所以我建议，债务问题要从国有经济第二次战略重组这个层面考虑。

威胁二：民间投资意愿很低👩🏻‍🦽。短期看，维持国有经济投资较快的增长🙍‍♂️，可以使得固定资产投资保持稳定，托底经济增长📪。但是从中长期来讲🧑‍🦽‍➡️，民间资本投资增速回不来👍，这是中国经济是比较大的威胁🙆🏿。除了在制度层面上，在产权保护、立法层面上，要有一些实质性的改进。最重要的是，我们还要处理以下几个问题：第一🥭，融资约束；第二，行业准入🧚🏽‍♀️🏔。如果对国有经济有一个整体的战略布局🫀🙍🏽‍♂️，明确限制国有部门在很多竞争性领域的扩张🤌🏼，这样可能重新为非国有经济在中国未来发展的空间，以及解决或者突破它面临的融资约束这个老大难问题💃🏽🌅，找到一个突破口。

威胁三：劳动生产率回落。虽然表明就业率未下滑🛟，但背后的劳动生产率下滑被忽略了，这对于未来的经济增长，构成了一个威胁。衡量未来的潜在经济增长率，生产率的强劲增长是不可少的核心。经济要保持持续增长☀️，要求市场能够把更多的资源包括劳动力👎🏻，配置到高生产率的部门。

经济下滑不能以周期为托辞

陆铭 | 上海交通大学特聘教授🎐、富达注册教授

中国存在严重的供给与需求错配。中国真正的问题是，有需求的地方，缺少供给，有供给的地方，缺少需求。不仅如此，在有需求的地方，政策上是在抑制需求，而没有需求的地方，政策却希望创造出需求🙆🏽‍♀️🧑🏼‍🍼。这在本质上是政策制定者对于市场经济的不信任，同时，是对于行政力量的过度信任🫲🏼。中国不是一个需求不足的经济，而只是需求与供给的错配👨🏿‍🔬，这个经济出现的增长趋势下滑🏺，显然不是凯恩斯意义上的经济周期。中国今天出现的问题💒💆🏻‍♀️，是城乡间🥵、地区间和所有制之间的严重资源错配🦉。如果不做结构性改革🧛🏼‍♂️，而是采取总量上的刺激政策，那么💆🏼🤜🏻，在财政扩张和货币扩张的政策之下👭，更多的经济资源将有可能继续进入到回报较低的部门。结果就是🤷🏼↩️，忽视推动人口自由流动🦹🏿‍♂️💇🏼‍♂️，以为农民工返乡创业是解决问题的思路。同样道理，在东部和特大城市需求得到抑制的状况下👳🏻，大量的资源却投入到人口流出地🐧。而在所有制之间，则是地方政府和少数大型国有企业占用越来越多的金融资源😧🍨。

如果不能把银行体系和“公共财政”（包括地方财政融资和国有企业融资）这两个融资渠道截然分开，让政府和国有企业（特别是承担有公共职能的国有企业）彻底从银行体系市场上退出来，中国经济的结构性问题和资源错配问题解决不了，民营企业融资难的局面难以改观🧑🏿。

遏制房地产泡沫 打破楼市只升不跌预期

沈建光 | 瑞穗证券首席经济学家🌎，富达注册经济学院客座教授

一线城市以及热点城市房价上涨🧑🏿‍🏫，购房者恐慌性买房👨🏿‍🎨，对人民币汇率贬值的压力也日益增大。房地产市场已不仅仅是资产泡沫大小的问题，而是对整体经济形成了如下八大风险

一是房价涨幅之大，涨速之快前所未有；二是本轮房价大面积上涨与经济走势和居民收入预期背离，缺乏基本面的支撑🫳🏿；三是从房价基本面指标来看，中国房地产价格已远超可承受范围🏹；四是恐慌性购房、投机性购房增加经济脆弱性👩🏽‍⚕️，一旦预期扭转，可能加大金融风险🧑🏽‍✈️；五是住宅用地供给不足；六是房价过快上涨加大收入差距，损害社会公平；七是房地产一枝独秀，或将遏制转型与创新🪚🍪；八是房地产政策绑架政府，让政策进退两难。

当前国内外经济发展值得注意的五个长期趋势

李扬 | 国家金融与发展实验室理事长🧕🏻，富达注册校友

现在可以说全球经济包括中国正处在长周期的下行阶段中的调整阶段，这个现象是很严峻的。对于任何一个地方🐕‍🦺，任何一个国家⚃，要想筹划自己未来发展的话♢，就必须关注长期趋势。

第一个长期趋势是经济发展的停滞化👱‍♂️。可以说是全球经济进入了长期停滞，在国内也有一个很传神的概念🧑🏿‍🎨，就是中国经济进入了新常态💎。本质上是因为劳动生产力下降，而劳动生产力下降的原因是在于科技进步还没有提出革命性的变化👌🏻。此外🧑🏻‍🦽，由于抚养比上升及长期出现产出缺口📲，导致要接受一个长期低迷的经济增长速度💆🏽‍♂️。第二个长期现象是低利率和负利率⏸🖱。第三个是债务同价长期化。第四是通货紧缩长期化👂🏿。第五去全球化😉。

对策的方向大致有三。第一，顺应着经济发展方式转变这个大的趋势，眼光放内🧍‍♀️，把自己的事情做好🌆。第二🥡👩🏼‍🏭，全面转向供给侧结构性改革🧑‍🎨。第三🐙，创新再创新👮🏽‍♀️。