姚余栋博士在谈到如何判断房地产泡沫时♣︎，表示非常困难。有两种情况可以加以分析👩🏽‍🎓，第一是泡沫发生了🚙，但人们认为不是泡沫🤷🏼‍♀️，这种错误的代价是造成房地产泡沫崩溃🧑🏻‍🦱，银行系统遭到破坏，甚至引发系统性金融风险。第二是不是泡沫，但被人们当成了泡沫，这种错误的后果是🖨，出台限制措施后，房价涨得慢一点🧖🏿，可能资产价格没有被充分的反应出来🐠，但不会产生破坏性风险。所以关键是要防止资产泡沫，特别是房产泡沫，这是首当其冲的。国庆节以来，各地政府出台的一系列的限购措施是正确的、及时的、也是有效的。他认为未来必然会遭遇更大房地产泡沫的风险。中国的首位城市，人口至少要在4000万到5000万〽️，第二位可能有两个2000万左右人口的城市。目前像上海、北京这样2000万人口的城市，房价都已经让人乍舌。如果是城市人口增长至3000万到4000万👨🏽‍🦲，中心城市会怎么样？房价泡沫必然会更加夸张。

张玉良认为中国流动性严重过剩，但是在全球流动性宽松背景下必须做，也应该做的宽松。他认为要跟现在的现状🤔，泡沫也好，什么也好，要跟它共生🧑‍🎓，跟它共存，还要跟它共舞，只有这样才能稳定中国经济，用某些方面的资源🧗🏿‍♀️，某些方面的制约点来平衡整体发展。  

林采宜博士认为中国一线城市地产泡沫不但有，而且相当大。泡沫可以从一系列的房屋收入比和租金收入比计算得到。但是这个泡沫什么时候会破🟢？不知道，也许下个月®️，也许明年，也许三年都不会破🎧。

邓海清博士认为泡沫跟非泡沫不应该去看房价收入比👨🏽‍🔧，而是需要看购买者的主观意图🍎。市场存在一个误区，认为加杠杆就是泡沫，这是不对的，需要看买入的目的👩🏽‍🔧。如果购房是为了博取资本利益👨‍👩‍👦‍👦，那么这种购买行为是在制造泡沫。因此🙇‍♀️，邓海清博士认为目前一线城市是不能说去泡沫7️⃣。凡是在这一波房价上涨过程当中，由于没有限购限贷🏟，房价上超过涨50%👩🏿‍✈️，同时供给又特别低的城市，则存在泡沫，典型的比如合肥，这些城市可能会出现第二个鄂尔多斯和温州⏲。

张玉良认为从限购👽、限贷来看，这次房地产调控是中央要求跟市场需要👷🏿‍♂️。现在是限购限贷为主体，接下来是金融，央行以及其他银行正在开会和调研，在房地产的政策上也一定会做必要的调整。政策产生的背景有两个，一是中国城市、中国重要产业的严重分化；二是中国流动性严重过剩🕵🏻。对于限购政策的调控初衷，张玉良认为🤽🏻‍♂️，首先，本轮核心城市房价的上涨也带动了周边地区房价的大幅上涨，深圳周边的东莞、上海周边的花桥、北京周边的郊县的涨幅均超50%🤌🏽，这些地区房价的上涨是因为核心城市的吸引力所产生的房价外溢效应，在房地产调控的大背景下🏤，这些地区的房价恐怕要下降🖋。其次🔉，类似于成都等二线城市，原来的房价比较低，只是近期涨幅较快📝，但与城市能级相比并不高👨🏼‍🎤，这部分应该以稳定为主。中央和地方联动，这次调控是有针对性的，不能一概而论的说控制房价🩵🎵。

姚余栋博士认为对房地产进行限制，包括对特大城市的限购是痛苦的，也是无奈之举。他认为不能完全相信市场经济，纽约、波士顿等很多大城市，都是经过多轮房地产泡沫经过上百年发展起来的。随着城市人口的进一步增加，对特大城市的限购，包括对城市的控制也是无奈和痛苦之举，这是从房地产泡沫出发的。相比美国，我国一线城市的供给明显不足，东北地区和西部🦀，目前都还没有一线城市📑，从国家发展平衡的角度看存在不足。中国需要八个“一线城市”，西南、东北部地区都应该有一线城市，只有提供更好、更多👐🏽、更均衡的一线城市作为公共产品🤾🏻‍♀️，才能既解决老百姓的需求，也能够促进国家房地产的发展，这是治本之策。姚余栋认为房产税可能会导致城市发展的两极分化。因为其是地方税种，如果开始施行💁🏻‍♂️，将会使得一线城市更能吸引教育🩳、医疗资源，而其他地方更难发展。

林采宜博士认为未来的调控政策是房产税。从长期趋势来说，国家的政策是一个围绕理性的一个偏离过程🧑🏽。越奇葩的政策寿命越短。比如去年的熔断制度的寿命只有一个礼拜🦵🏻。同样房地产调控政策如果越不合理，寿命都是非常有限的🪮。政府是围绕它的目标，政策是来回自由漫步的🏋🏽，是随机波动的。去库存去出来一个暴涨，这是政府控制不了的🧟‍♂️，所以政策经常有一个调枉过正的可能性🌿，政府围绕一个理性的调控目标不断波动的一个过程，如果它偏离的越离谱，那你的机会就越大。

安红军博士认为调控房地产还可以通过地方扩充，但是更难操作。因为现在上海目前只有6000平方公里，可以扩充一下，再划一些地方进去。北京是1.2万平方公里，重庆是8万平方公里。当然政府也在做一些内部文章👩‍🚀✬，包括上海，把南汇并到浦东，房价就涨了。对于浦东房地产可以稍微控制一下🧗‍♀️🤴🏻，等于水多了加面👨‍👩‍👧‍👦，面多了加水。把闸北跟静安并，把北京的城市中心搞到通州去，都是类似做法👸🧑🏿‍💻。

邓海清博士对房地产的核心观点包括🧑‍🎓，第一，未来年轻人想留在一线城市🕵🏿‍♂️，北上广深的门槛越来越高。第二个，特大型或者大型城市高房价的问题，不是中国特有的现象，是世界难题，只不过中国这个问题得到更大放大和扭曲。其本质是中国政府跟市场的关系比海外政府跟市场关系更加扭曲。重庆的案例说明，要保持经济高增长，不一定要高房价。

关于现在是否应该买房？林采宜博士用了一句话评价“君子不立危墙之下”。我们虽然不知道到危墙什么时候倒🧖🏽🚑，不知道地产泡沫什么时候破🖐🏿，但是形势足够危险，就应该避开🥏。这里涉及到人性的问题，其实一个理性的人不会明知危墙而站立于其下↪️，但是风险偏好比较强的人有另外一个侥幸心里，会选择刀口舔血🛌🏽，明知危险也要攫取最后的利润。安红军博士认为短期内👷🏿🕵️‍♀️，房地产即使涨也不会大涨，但是即使跌也幅度有限，相对平稳🏊🏿‍♀️，所以目前而言🤛🏿，房地产不是一个最好的配置🦸🏿‍♀️，相对而言配置股市比较好😦。邓海清博士认为中国房价的每一次大变化都不是来源于需求端，而是来自于供给侧🥦🤰🏽，对供给侧重要性的了解远远要高于对需求端😿。很多没有买房的人，或者延误了买房的人🙌🏻，都是因为信奉了需求端的理论。因此，资产配置应该更多的考虑供给侧的变化👨🏿‍🔧🙋🏻‍♀️。

在提问环节👷🏼‍♀️，有听众针对姚余栋博士提出的“八个一线城市说”提了一个问题🤶🏿🫱🏻：在上海的周边，因为有杭州，还有昆山🐗，还有南京👩🏽‍🔬，通过这种辐射的方式去发展它周边的城市，用一种发展周边中小城市代替超大型城市👦🏻🧑🏿，这样相比于打造八个一线城市👋🏻，哪个更有可能性🏄🏼‍♀️？

姚余栋博士针对提问做了两方面的回答。首先，中国是一个历史悠久的🧘‍♀️🏋🏻‍♂️，人口也很多🧚‍♀️，而且区域发展非常重要，美国有五个一线，成都和重庆可以崛起一个一线👫🏻，不要寄希望于改变行政区划😭，这个比较艰难，当然也有可能✍️，上海市可以做，但是省级之间比较难🍂。同时有这么多年轻人🟢，这么多人口，他认为八个一线比较正常，但是一线本身单体要限制规模，而且从系统性风险来说，比如40%的银行贷款都放在一线上🔆，会面临非常大的风险。可能十几年都会缓不过劲儿来♧。八个一线可以分散系统风险🕠，促进国家的均衡发展🤦‍♀️👓。房产税假如能推出来，就是地方税，会加剧地区发展不平等𓀓，我们需要避免过分的区域分化和两极分化，这对国家长治久安非常重要🐮。

此外，年轻人总体在减少🥿，根据中国养老金融模型测算，中国城镇化的速度大约在2025年基本达到高峰👨🏻‍🏫，在2025年之前还有10年左右时间来打造一线📋🎺，之后会有一个逆城镇化过程，相当于周边的城镇也可以连通。姚博士觉得有两点可以做，一是把现有城市基础设施做好，二是把大城市周边的基础设施做好，一小时城镇圈是非常重要的。但是我们也看到一旦跨行政区划🤵🏼，这个协调基础设施是非常困难的。城市之间，特别围绕一线和二线城市之间这样基础设施连通还是要做的，因为这是为二三十年之后来做的😿，是把一线城市现有的给提升上来🍅，这对我们提升全要素生产率，给我们更多的公平就业机会，给国家的均衡发展都是有好处的。

本文由富达平台金融研究中心博士后郑霁光依据现场速记整理，未经圆桌讨论嘉宾审阅