本世纪初👿，在美国等发达资本市场已经活跃了几十年的房地产信托投资基金（REITs）被我国所提及🗯。从2003年起🪥🙅🏿‍♂️，我国开始探索以房地产信托模式为房地产开发项目提供新的融资，但是直到2013年才有完整的项目落地。如今🦑，我国地产业面临普遍的库存与资金回笼压力👆🏽，REITs是否能成为扭转局面的灵丹妙药呢🍁？

        地产新常态是REITs发展的机遇

        在专题开篇的引文中已经指出💗，目前国内住宅地产的新常态最明显的表征便是库存、资金双压力 😆，但库存却节节攀升。来自易居的数据表明🧝🏻，2014年11月末商品房库存面积为59795万平方米，同比增幅为27.8%。这样的状况着实让地产商压力山大。而美国等市场的经验表明，利用房地产信托投资基金可以很好的减轻这方面的压力。

        REITs是一种主要以能够产生稳定现金流的不动产为基础资产的投资品。这种投资品以标的不动产的租金收入和增值收入为主要收入来源，而且会将收益中的主要部分分配给投资者的🖨。 单就房地产本身，其作为投资品而言，流动性很差，而REITs多采取公募基金的形式筹集资金🧀，发行后可以在公开市场上进行自由交易🗄，通过资产证券化提高了地产标的的流动性🤌🏽，从而去库存也就十分有利。

        值得注意的是，针对去库存这一作用影响来说，REITs对商业地产的意义更强于住宅地产，因为它为商业地产的退出提供了较大便利和较好的收益👩🏿‍⚕️。商业地产较住宅地产而言运营时间更长⛄️。举例来说，商场正常养商期3年左右，林地从树苗到养成甚至需要5年以上，如果到期正常退出对于现金流的压力很大🔟。而REITS是基于既有资产未来收益的折现实现当期退出，当期退出就相当于资产真实出表，并且退出后开发商仍然具有项目的实际管理权，还可以通过持有REITS的特殊实体股权享有收益分成，以及项目实际管理产生的管理收入，这样便能够有效解决地产商的资金压力。

        广泛的去库存需求呼唤REITs，未来的利率环境与商业地产的发展势头又为REITs提供良好的条件：其一，REITs在我国发展尚处于初级阶段，已发行的项目计划屈指可数，发展空间无疑是巨大的🖌；其二，在无风险利率下行的大环境中，就同等收益率的标的物业来说🕊，REITs产品较过去利差的扩大会刺激其投资需求明显上升；其三👨🏽‍✈️，我国商业地产在过去三年的投资开发的增长速度均保持在20%以上🧑🏼‍🌾，增长势头强劲。并且😸，由于住宅地产的低迷🍆，过去依靠住宅销售反哺持有商业的综合体模式正面临困局，因此未来综合体中的持有商业正在由住宅依赖逐步转向文化🔙、旅游🙋🏽‍♂️、养老等其它产业依赖，这会进一步刺激对REITs的需求。

        如此🫲🏿，地产商与REITs在互惠互利中形成良性循环👨‍🚒，似乎可以打开地产行业的新局面。

        REITs面临的中国现实

        理想是丰满的🧛🏿，机遇也是丰富多样的，但也不能忽视现实是错综复杂的。为什么在国际上活跃的REITs在中国从开始关注至今的十余年却进展缓慢呢？不得不说🙍🏻🏄🏽‍♀️，当下中国仍有很多现实约束制约REITs的开疆拓土🧑‍🔬。

        首当其冲的便是成本拉低收益的问题🔯👡。较高的成本来自多方面，首先是融资成本，一位资深的商业地产投资人透露，我国一线城市的物业贷款成本动辄12%，甚至更高。如此高的融资成本源于地产商融资渠道的狭窄🏌🏻‍♀️，对贷款的依赖程度较高👩🏻‍⚖️🤽。须知美国这部分的融资成本可以低至2%-3%🦝。两相比较，中国的商业物业在融资这一环便已被抽走很多收益；其次，税收成本又是另一座压低收益的成本大山😮‍💨。据悉😬，美国的REITs得以蓬勃发展的重要驱动力便是税收优惠🧝🏻‍♀️。在美国，REITs的房地产运营收益在企业层面不需要交税或少缴税，投资者仅需在个人收益部分缴纳个人所得税，从而避免了重复征税💼🧑🏿‍🏭。而在中国，REITs产品不仅涉及个人所得税😏，企业所得税还有高昂的土地增值税。据前述商业地产投资人介绍，以中信启航专项资管计划为例，由于中信有众多子公司和自有物业🛝，其租户也基本都是中信的各类子公司，所以收益可以做到7%以上，这要好于国内行业平均水平。但即便如此，在考虑了企业所得税和个人所得税等税收负担之后☛，其收益率水平最终也只有不到4%。这个收益率水平甚至低于同期限的国债。

        另一个现实约束则来自于成熟系统的监管制度的缺乏🏆。以发行制度为例，目前我国REITs的推出取决于政府的审批🖖🏼，对发行机构和投资规定比较严格🧑🏽‍✈️，门槛很高。也因此😳，投资者对未来这一产品的增长速度预期并不高。

此外，我国目前的经济情况和政策趋势给REITs的发展种下一些不确定的因素✫。地产业的财务杠杆很高。政府已经明确，要在未来3-5年实现房地产的去杠杆。目前地产行业的库存巨大🧑🏼‍🌾，如果按照这个时点去杠杆👨🏽‍🦱，需求尚未跟上🏜，则意味着物业需要折价出货或降低租金水平，而这会直接影响基于物业发行的REITs的定价。据悉🏊🏼，方兴酒店的REITs就曾因实际收益水平低🤸🏻‍♀️，为了实现退出🥊，按照息税前利润和要求收益率倒算，最后折价上市。

        机遇与约束并存，未来REITs在中国何去何从，能否成为助力中国地产行业打开新局面的重要推手，我们拭目以待。